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关于公开征求《锦州市住宅区物业管理条例(草案)》(送审稿)意见的公告

作者:  来源:锦州市司法局 发布时间:2020-06-01 参与次数:

  

    为了进一步增强制定地方性法规草案的公众参与度,提高地方性法规草案质量, 锦州市司法局现将由市住建局起草并报送的《锦州市住宅区物业管理条例(草案)》(送审稿)及其说明在锦州市人民政府网站(www.jz.gov.cn)和锦州市司法局网站(sfj.jz.gov.cn)公示公告栏全文公布。
    有关单位和各界人士可以在2020年6月30日前,通过以下方式提出意见和建议:
(一)联系电话:3888280 传真:2168388
    联系人:杨坤
(二)通过信函方式将意见寄至:锦州市司法局立法一科(地址:太和区市府西路溪林苑3-3号 邮政编码:121012)  
(三)在锦州市司法局网站直接进行反馈或发送至邮箱:lfc3888280@163.com


 
锦州市司法局
2020年5月29日

 

锦州市住宅区物业管理条例
(草案送审稿)

第一章 总 则

第一条 为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,建设和谐宜居社区,规范物业管理,维护物业管理相关主体的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用,根据相关法律、法规,结合我市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本条例,非住宅物业管理参照执行。
第三条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。
第四条 本市物业管理纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。
第五条 本市物业管理活动的监督管理,按照属地原则,以县(市)区监督管理为主,建立市、县(市)区、街道(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会多级监督管理体系。

第二章 职责划分

第六条 市物业行政主管部门、县(市)区物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当按照下列规定,协调配合,各负其责,共同做好物业管理活动的监督管理工作:
(一)市物业行政主管部门的职责:
1.贯彻执行国家和省物业管理的法律、法规、规章以及有关政策;
2.制定全市物业管理发展规划及物业管理的相关政策;
3.负责全市物业管理活动的监督管理工作;
4.负责对全市住宅专项维修资金监督指导工作;
5.指导市物业行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;
6.负责对新建住宅小区物业服务办公用房建筑面积、位置进行现场核查;
7.承担外埠来我市从事物业服务企业的备案工作;
8.承担市物业管理办公室的日常工作。
(二)县(市)区物业行政主管部门的职责:
1.贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策;
2.负责辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;
3.负责本行政区域内物业服务项目招标投标活动的监督管理和备案工作;
4.负责专项维修资金的归集和日常使用管理;
5.负责划分物业管理区域;
6.负责物业承接查验的监督管理;
7.指导街道办事处和乡镇人民政府召开业主大会、成立业主委员会工作;
8.指导、监督街道办事处和乡镇人民政府实施物业管理和业主委员会备案工作;
9.指导街道办事处和乡镇人民政府开展物业管理业务培训;
10.负责受理本辖区物业管理投诉及查处物业管理违法行为;
11.落实物业管理方面的其它监督管理职责。
(三)街道办事处或者乡镇人民政府的职责:
1.组织成立首次业主大会会议筹备组;
2.指导和协助业主大会的召开、业主委员会的选举并负责业主委员会的备案工作;
3.指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;
4.协调和指导老旧住宅区物业管理工作;
5.协调物业管理与社区服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;
6.负责辖区内物业管理活动的监督管理;
7.协助物业主管部门受理本辖区物业管理投诉及查处物业管理违法行为;
8.突发事件应对期间,负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合社区居(村)民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施;
9.定期组织对业主委员会委员进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训;
10.法律、法规规定的其它职责。
(四)社区居(村)民委员会的职责:
1.协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作;
2.协助物业服务企业开展工作,加强对业主委员会的指导和监督;没有业主委员会的小区,代行业主委员会职责;
3.负责物业管理活动的监督指导工作,调节物业管理活动纠纷。
(五)市、县(市)区自然资源、综合执法、公安、应急管理、发改(价格管理)、市场监督(工商、质监)、生态环境等相关部门在物业管理活动的监督管理工作中应当履行下列职责:   
1.自然资源部门(规划)在规划许可、竣工验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查;不动产登记机构在办理不动产所有权登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置;
2.城管综合执法部门负责对居民小区内私搭乱建、乱堆乱放、饲养畜禽、圈地、耕种、破坏楼宇及设施、不配合公共部位维修,不按规划设计使用房屋等违法行为的查处;
3.公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对高空抛物、张贴小广告、违规养犬、僵尸车等违规违法行为进行制止和处理;
4. 应急管理部门(消防)负责对任意在住宅小区内、居民楼私拉乱接电线、堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施以及强行停放油罐车、危险品车的行为进行处理,定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导;
5.市发改(价格管理)、市场监督等部门负责定期公布前期物业服务收费政府指导价格,依法查处价格违法行为;
6.生态环境部门负责对物业管理区域内经营场所、噪声等扰民行为进行处理;生产、建筑噪声扰民、排放油烟污染等违反环境保护相关法规的行为进行处理。
第七条 市物业服务协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,促进行业健康发展,公布物业服务收费价格行情,协助市物业行政主管部门加强物业管理活动的监督管理,促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。

第三章 物业管理区域的规划与建设

第八条 物业管理区域的划分,应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则,以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础,综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。
物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;影响设施设备共有功能使用的,不得分割划分。
第九条 在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,建设单位应当将划定的物业管理区域资料送交县(市)区物业行政主管部门备案,并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场公示。
第十条 已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的,县(市)区物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,在征求相关业主意见后划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的,还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条 县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十二条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房:
(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;
(二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不少于总建筑面积千分之三配置;
(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不少于千分之一的标准配置;
(四)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米,且集中建设;
(五)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。
第十三条 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。
物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得转让和抵押,未经业主大会同意,任何单位和个人不得变更用途。
第十四条 住房和城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证前,应当对物业服务用房建筑面积、位置进行审查;在竣工验收备案前对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。
建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。
第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;验收合格后,建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。
已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,市、县(市)区物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,由市、县(市)区人民政府组织相关单位整改合格后,专业经营单位应当接收。
移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维修、养护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

第四章 业主、业主大会及业主委员会

第十六条 房屋的所有权人为业主。
依法登记取得或者根据国家及物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费、电梯费等相关费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理,业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第二十条 符合下列条件之一的,街道办事处或者乡镇人民政府、社区居(村)民委员会应当会同县(市)区物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组,召开首次业主大会会议:
(一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;
(二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;
(三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。
同一个物业管理区域内的业主,应当依法成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二十一条 建设单位应当将物业管理区域内房屋交付情况定期报送县(市)区物业行政主管部门,并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。
符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的,县(市)区物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府,也可以由建设单位、社区居(村)民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请;街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内,组建首次业主大会会议筹备组,并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用的共用设施设备运行情况、物业服务用房配置情况等筹备首次业主大会会议必要的资料。
第二十二条 首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县(市)区人民政府承担。
第二十三条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、社区党组织、社区居(村)民委员会代表组成,人数为七人以上至十五人以下单数,其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表或社区居(村)民委员会工作人员担任。
筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区党组织、社区居(村)民委员会代表召开首次筹备组会议,成立筹备组。
筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,成员名单应包括成员姓名、住址、联系电话、工作单位及本人照片。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。
筹备组正式工作前,县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第二十四条 筹备组中业主代表的资格应当参照适用本条例第三十四条有关业主委员会委员候选人资格的规定。
第二十五条 首次业主大会会议筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法,确定候选人名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。
筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。
第二十六条 业主大会会议讨论决定下列事项:
(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;
(二)选举、罢免或者更换业主委员会成员;
(三)确定物业管理方式,选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(四)确定或者调整物业服务内容、服务标准以及服务收费价格;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动和所得收益的管理、分配、使用;
(九)制定公共绿地管护办法;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;
(十一)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;
(十二)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。
第二十七条 业主大会决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照本项统计总和计算。
(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照本项统计总和计算。
第二十八条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;
(二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益,管理规约对全体业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益,或者违反法律法规和规章的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,拒不改正的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,并将会议的主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告,并同时告知相关的社区居(村)民委员会,社区居(村)民委员会应当派人列席,业主委员会应当做好业主大会会议记录。
业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。
物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。
第三十条 业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式,也可以采用信息化方式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交业主签收;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限及期限。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。
第三十一条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位、仓库等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定代理人行使投票权。
第三十二条 业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的,由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会、村民委员会提出。
第三十三条 不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立条件而未成立,且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域,由物业管理区域所在的社区居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。
第三十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生,委员候选人由社区居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐或者联名推荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。
筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区党组织。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单,公示时间不少于七日。
公示内容应当包括:业主委员会成员姓名、住址、联系电话、工作单位及本人照片。
第三十五条 业主大会在选举业主委员会委员的同时,可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。
候补委员人数由业主大会议事规则确定,但不得超过业主委员会委员人数。
第三十六条 业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;
(三)按时足额交纳物业服务费、不存在欠缴住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力和文化水平;
(六)具备与履行职责相适应的时间;
(七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;
(八)在本物业管理区域内没有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、侵占公共用地及绿地、饲养家禽、擅自改变物业使用性质等违法违规行为;
(九)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(十)业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。
第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料到物业所在地街道办事处或乡镇人民政府备案:
(一)业主大会成立和业主委员会选举决议;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主委员会主任、副主任及其他成员名单;
(五)业主大会决定的其他重大事项。
街道办事处或乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明,并抄报辖区物业行政主管部门。
业主委员会在收到备案证明后,应将备案内容在物业管理区域内公示不少于七日。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门,并将变更备案内容在物业管理区域内公示不少于七日。
第三十八条 业主委员会办理备案后,可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料,到所在地具有公章刻制资质的刻章企业,申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会过半数委员签字。
业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户,并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理,不得以个人名义进行存储和管理。
县(市)区物业行政主管部门应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、业主委员会工作的指导,提高依法依规履职能力和管理水平。
第三十九条 业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费及其他相关费用情况;
(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)配合、支持社区居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;
(十)业主大会赋予的其他职责。
第四十条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上签字同意。
业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的社区居(村)民委员会,并听取意见和建议。社区居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的社区居(村)民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的社区居(村)民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。
第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的,业主委员会应当出具。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:
(一)拒绝或者放弃履行委员职责;
(二)挪用、侵占业主共有财产;
(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;
(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;
(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;
(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
(七)以业主委员会委员身份承揽物业服务项目、工程改造项目,搭设违章建筑等行为。
(八)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;
(九)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;
(十)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;
(十一)擅自使用业主大会、业主委员会印章;
(十二)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;
业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员资格。
第四十三条 经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意,可以对业主委员会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出,经业主大会会议表决通过。
业主委员会应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。经百分之二十以上业主提议,应当对经费收支情况进行审计。
推进建立业主委员会主任离任审计制度。
第四十四条 因物业转让、灭失等原因不再是业主,丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的,委员、候补委员资格自行终止。
有下列情况之一的,业主委员会可以决定终止其委员、候补委员资格:
(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者社区居(村)民委员会提出辞职的;
(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(三)不履行业主义务的;
(四)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;
(五)本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的;
(六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十五条 业主委员会任期届满六十日前,召开业主大会会议,完成换届选举;逾期未完成的,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。
业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交;必要时,由公安机关依法给予协助。
业主委员会委员任期内资格终止的,应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。
因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续,告知辖区物业行政主管部门,并公告其印章作废。
第四十六条 一个任期内,出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形,或者业主委员会拒不履行职责的,或者做出违法或者错误决定,拒不改正的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
新一届业主委员会自改选成立后,按照前款规定公示、备案。

第五章 前期物业管理

第四十七条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。同时应当向物业买受人明示,并予以说明。
第四十八条 建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业,并接受县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,合同期限不得超过三年,并报县(市)区物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的,应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘;投标人少于3个或建筑面积不超过三万平方米的,经县(市)区物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘。
第四十九条 建设单位招聘前期物业服务企业时,发布招标公告或者发出投标邀请书后,投标物业服务企业应当向建设单位提供下列资料:
(一)物业服务企业的工商营业执照;
(二)物业管理业绩资料及机构设置情况;
(三)投标文件;
(四)物业服务标准。
建设单位应当在招标结束十日内,持下列文件到县(市)区物业主管部门备案:
(一)建设单位发出的招标文件;
(二)中标单位报送的投标文件;
(三)评标、定标报告;
(四)招标单位和中标单位签订的前期物业服务合同;
(五)其它相关文件。
第五十条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由市、县(市)区价格主管部门会同物业行政主管部门制定,并定期公布。
建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
第五十一条 建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知物业服务企业参加。
第五十二条 新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后,建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。
已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的,减免费用由建设单位承担。
前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办完相关交付手续为准。
第五十三条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料;未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料清单并书面承诺补交时限。
第五十四条 物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内,持下列文件向县(市)区物业行政主管部门办理备案:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况,在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。
第五十五条 物业服务企业承接物业时,应当严格按照国家《物业承接查验办法》的相关规定,及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档,建立物业承接查验档案,并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查阅、复印。

第六章 物业服务

第五十六条 业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。
第五十七条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力,有条件的在物业管理区域设立独立核算的服务机构。
各县(市)区物业行政主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度,加强行业诚信管理。具体办法由市物业行政主管部门制定。
第五十八条 物业服务企业享有以下权利:
(一)根据法律、法规规定和物业管理规约的约定,对物业及其环境、秩序进行管理;
(二)依照国家、省、市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费等相关费用;
(三)劝阻违反物业管理规约的行为;
(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
第五十九条 物业服务企业应当履行以下义务:
(一)按照物业服务合同约定,提供物业服务;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务;
(四)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动;
(五)受委托管理电梯、消防设施的,应当依法依规履行安全管理职责;
(六)对违法建设、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关;
(七) 发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;
(八)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;
(九)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和社区居(村)民委员会做好物业管理相关工作。
(十)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
第六十条 业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。
物业服务合同参照辽宁省物业服务合同示范文本制定。
第六十一条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整。
前款规定公示时间不得少于十日。
物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向物业所在地县(市)区物业主管部门备案,并将备案内容及时抄送街道办事处或乡镇人民政府。
物业服务企业在物业服务合同内容之外的收费服务项目,业主可自行选择。
第六十二条 物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;不续聘的,应当及时告知物业服务企业。
物业服务合同期限届满、业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方。
提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,并书面告知县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
业主在物业服务合同有效期内提出解除物业服务合同的,应当经专有部分占建筑面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之五十以上的业主同意,并承担违约责任。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前六十日书面告知业主委员会。
第六十三条 业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前,向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物,办理完交接手续:
(一)物业承接查验档案;
(二)物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
第六十四条 县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。
在物业服务合同解除或者终止前,原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时,拒不撤离物业管理区域的,县(市)区物业行政主管部门应当责令其限期撤离,逾期不撤离的,将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的,由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第六十五条 物业服务企业撤离后,仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会或者业主代表申请,街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下,社区居(村)民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务,服务期限协商确定,费用由业主承担。
第六十六条 物业服务企业可以对业主装饰装修产生的垃圾收取一定的清运费用,业主不同意交纳清运费用的,应当自行清运,物业服务企业负责监督。
第六十七条 物业服务收费实行市场调节价,应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点,依法在物业服务合同中约定,物业服务收费应当明码标价。
第六十八条 物业服务合同期内需调整物业服务收费标准的,应当在物业管理区域内公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,由业主委员会或居(村)民委员会组织召开临时性业主大会进行表决,也可委托物业服务企业或第三方企业向业主征求意见,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可调整。
对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为及物业服务收费纠纷的,由县(市)区价格主管部门依法进行处罚。
物业服务费应当包括以下部分:
(一)管理服务人员的开支、社会保险和按规定提取的福利费等:
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主大会同意的其他费用。
第六十九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,预收期限最长不得超过一年。
业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金,收取标准由双方协商确定。
履约保证金不得挪为他用,不得用于股票、理财、投融资借贷等商业投资。如有违反,物业服务企业可申请公安机关依法处理。履约保证金的退还由合同双方协商解决。
第七十条 业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的,物业服务企业可以通过上门催交等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的,物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行,人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。
业主不得以物业空置、存在与开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第七十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用(未安装供热计量器具的除外),不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。
住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人民防空工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民使用价格标准。洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。物业服务用房的供热费用按照居民使用价格收取。双方合同另有约定的,从其规定。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按照约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十二条 县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度,公布投诉方式,接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉,及时答复处理结果。经核查属实的,县(市)区物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知,责令其限期整改。
县(市)区城市管理、执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并答复投诉人。
第七十三条 物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定,采取网络信息化安全防范措施,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。
物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
业主、物业使用人对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
第七十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家、省、市有关物业服务标准和规范提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。
物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准;中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。
物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,业主有权拒绝。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定,以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主委员会可以依法提起诉讼,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七十五条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:
(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的联系方式以及物业服务投诉电话;
(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;
(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;
(四) 上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;
(五) 物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;
(六) 其他应当公示的信息。
业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。
第七十六条 市、县(市)区物业行政主管部门应当按照我市物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系,定期组织对物业服务企业进行考核,听取业主、业主委员会和社区居(村)民委员会的评价意见,并将考核结果向社会公布。
市、县(市)区物业行政主管部门应当推进建立物业服务第三方评估机制。物业服务评估机构从事物业服务评估活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。县(市)区物业行政主管部门、业主、社区居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。
物业服务企业质量考核结果可以作为企业信用评价的重要依据,并与物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。考核评价和评估办法依据省、市物业行政主管部门制定的标准。
第七十七条 实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,县(市)区物业行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项:
(一)具备成立业主大会条件而未依法成立;
(二)业主委员会未依法履行职责;
(三)业主委员会委员不足半数或者未依法换届;
(四)物业服务企业未依法撤离和办理交接手续;
(五)物业管理服务过程中发生的纠纷;
(六)其他需要协调解决的物业管理事项。
第七十八条 经业主共同或者业主大会决定,在街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下,可以对物业实施自行管理。决定实施自行管理的,应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担人、人员雇佣等事项作出决定。

第七章 物业的使用与维护

第七十九条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
业主对物业专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,承担义务;业主不得以放弃权利为由,不承担义务。
业主转让物业内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第八十条 业主大会成立前,利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当在物业服务合同中约定。经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可用于补贴物业服务费。
业主大会成立后,利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
经营所得应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。
第八十一条 物业管理区域内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。物业管理区域内的绿地,属于业主共有, 但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。物业管理区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。
物业管理区域内行驶、停放车辆等行为,应当遵守管理规约或者相关管理规定,不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。
规划、公安交通、消防等部门应当加强对物业管理区域内停车位施划的指导。
第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,建设单位不得出售。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。
在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
第八十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当按照设计文件在实地标注,并向全体业主开放。建设单位不得将停车位出售、附赠,法律、法规另有规定的,从其规定。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该工程的维护管理和停车管理的必要支出。
第八十四条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变建筑物及其附属设施用途;
(五)擅自改变房屋外观;
(六)违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品;
(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(八)侵占、损坏公共绿地及其附属设施;
(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;
(十)违反规定停放车辆;
(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;
(十二)违反规定饲养宠物、家畜家禽;
(十三)违反规定种植果树、蔬菜;
(十四)违反规定私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;
(十五)占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施;
(十六)从建筑物中抛掷物品;
(十七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约,对有违反前款规定,损害他人合法权益的行为,业主大会或者业主委员会、物业服务企业有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
对于供水、供电、供气、供暖、通信等单位,临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的,除遵守有关规定外,应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议,约定恢复、补偿事项。
非物业小区应与属地社区居(村)民委员会签订施工协议,施工需进入业主专有部分施工的,应当征得业主同意。
施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划,按照施工协议施工,并采取安全保障措施。未达成协议的,业主委员会、社区居(村)民委员会及物业服务企业有权制止,造成损失应由施工单位承担。
第八十五条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。对于违反规定的,物业服务企业应当及时制止,并督促其改正;经督促不改正的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。
第八十六条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。
第八十七条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。
电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备,
应当按照有关法律、法规规定,由共有人或者实际管理人履行管理义务,委托符合资质的专业机构或者人员定期维修和养护,确保使用安全。
第八十八条 物业维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责赔偿。
第八十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交纳住宅专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。维修资金管理部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少向业主公布一次住宅专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。
第九十条 未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,物业服务企业或业主委员会应当督促业主按照国家和省、市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补交或者再次筹集。
业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业行政主管部门代行管理,存入专户银行账户。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。选择自行管理的,应当在银行设立住宅专项维修资金专户,专项维修资金的使用管理应当接受物业行政主管部门的监督、指导。
住宅专项维修资金补交、续交以及管理使用办法由市、县(市)区人民政府按照国家有关规定制定。
第九十一条 住宅专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积二分之一以下且占总人数二分之一以下的,视为表决通过。
第九十二条 物业保修期满后,发生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅专项维修资金的,由物业服务企业、业主委员会或者社区居(村)民委员会提出应急处置方案,报送县(市)区物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用:
(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)消防设施损坏的;
(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;
(五)楼体外立面有脱落危险的;
(六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
(七)其他危及房屋安全的情形。
应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支,使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示;涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第八章 城镇老旧小区的改造

第九十三条 各县(市)区人民政府(管委会)是城镇老旧小区改造工作的责任主体,负责争取民意、计划界定上报、工程立项、工程招投标、实施改造任务、资金管理使用和工程竣工验收等工作。
第九十四条 城镇老旧小区是指房屋及共用设施、设备年久失修,配套设施落后,不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。
第九十五条 城镇老旧小区改造包括市政配套基础设施改造提升、建筑物及附属设施维修改造、环境及配套设施改造建设、公共服务设施配套建设。
第九十六条 县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导城镇老旧小区成立业主大会,选举业主委员会,实行物业服务企业管理或者业主自行管理。

第九章 法律责任

第九十七条 违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第九十八条 业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。
第九十九条 违反本条例规定的,按照下列规定处罚:
(一)违反本条例第四十八条规定,新建物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款;
(二)违反本条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县(市)区物业行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
(三)违反本条例第十五条规定,物业管理区域内相关管线和设施设备验收合格后,专业经营单位未接收的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任;
(四)违反本条例第二十一条规定,建设单位或者委托的物业服务企业未按照通知要求,向街道办事处或者乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;
(五)违反本条例第二十二条规定,建设单位拒不承担首次业主大会会议筹备经费的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;
(六)违反本条例第六十三条、第六十四条规定,原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款;
(七)违反本条例第五十八条第四款规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
(八)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第一○○条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。
第一○一条 违反本条例第八十一条规定,违规将车库、车位提供给业主以外其他人的,由县(市)区物业行政主管部门责令限期改正,拒不改正的,按每个违法出租车位处每月两千元进行处罚。
第一○二条 违反本条例第八十四条规定的,由县(市)区物业行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门按照下列规定予以处罚:
(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令限期改正,恢复原状,处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿;
(二)侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备的,责令限期改正、恢复原状,并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上十五万元以下罚款;
(三)擅自改变建筑物及其附属设施用途,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,责令限期改正、恢复原状;情节严重的,可处以五千元以上二万元以下罚款;
(四)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电的,责令限期改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下罚款;
(五)违规占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施的,责令改正,单位处一万元以上五万元以下罚款,对个人处五百元以上两千元以下处罚;
(六)违规从建筑物中抛掷物品的,处五百元以上五千元以下罚款;
(七)违反第八十四条其它款项规定的,依照相关法律、法规实施行政处罚。
第一○三条 违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一,由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
(一)未按照规定履行监督管理职责,造成严重社会不良影响的;
(二)未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议,造成不良后果的;
(三)未按照规定在物业管理区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;
(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;
(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;
(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第十章 附 则

第一○四条 本条例下列用语的含义是:
(一)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(二)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;
(三)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;
(四)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线;
(五)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
第一○五条 本条例自2020年 月 日起施行。2012年6月1日锦州市人民政府14届第28次常务会议通过的锦州市人民政府第3号令《锦州市物业管理办法》同时废止。

 

关于制定《锦州市住宅区物业
管理条例(草案)》(送审稿)的有关说明

2012年出台的《锦州市物业管理办法》已于2017年11月废止。2018年我省出台的新的《辽宁省物业管理条例》以及今年国家新出台的《民法典》对物业管理有关内容及业主的建筑物区分所有权都做了重大调整,所以制定新的《锦州市住宅专物业管理条例》势在必行。
一、出台《锦州住宅区物业管理条例》的必要性
一是与国家、省及有关法律法规相衔接的需要。我市2012年制定的《锦州市物业管理办法》废止后,全市物业管理活动遵循的是国家《物权法》《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》,急需出台适合我市工作实际的政策规定。
二是与简政放权相匹配的现实需要。2014年,市委市政府相继下发了《关于加快推进简政放权工作的实施意见》(锦委发〔2014〕8号)和《关于调整城市管理体制进一步下放城市管理权限的实施意见》(锦政发〔2014〕6号)文件,物业管理和住宅专项维修资金的监管使用职能都已明确下放至各区,为此,制定新的《锦州市住宅区物业管理条例》是落实城市体制改革的现实需要。
二、办法的起草及修改过程
2019年10月初,市住建局牵头研究并草拟了《锦州市住宅区物业管理条例》(征求意见稿)。广泛听取了各县(市)区物业主管部门、市物业服务协会、市住宅专项维修资金管理中心和局法规科意见。并于2020年5月9日组织召开由各区物业办、市住宅专项维修资金管理中心、市物业服务协会负责人参加的座谈会,进行专题研讨和集中修改。与此同时,根据市委领导指示精神,参照北京市新出台的《北京市物业管理条例》,又对我市住宅区物业管理条例的有关内容进行了充实、细化和完善。
三、新的《锦州市住宅区物业管理条例》与2012年《锦州市物业管理办法》相比较,做了重大修改。
一是明确了管理部门的职责。进一步明确了各县(市)区物业行政主管部门对物业管理的监督管理责任;明确街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督;细化了城市管理执法、公安、物价、工商、环保、卫生、规划、园林等部门,对小区内的公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面负有监督管理职责。
二是明确了小区内相关管线的维修养护责任。新条例中明确新建住宅内物业管理区内的供水、供电、供气、供热维护管理由专业经营单位负责。
三是明确了住宅专项维修基金应急使用方法。对物业保修期满后,发生屋面外墙体防水损坏造成渗漏的、电梯故障危及人身安全的、消防设施损坏的、楼体外立面有脱落危险的等情况,应立即启动绿色通道。
四是明确了开发商、物业公司和业主三者之间的权利义务,对化解物业纠纷和矛盾,为业主和物业公司正确维权提供了法律依据。
五是明确了物业服务收费的相关问题。对住宅前期物业服务收费实行政府指导价,并提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业,并签订物业服务合同,物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。
六是特别突出了“红色物业”,发挥业主大会和业主委员会在小区治理中的作用,明确物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。并明确了对于不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立条件而未成立,可以由社区居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。
七是业主大会会议讨论的事项,业主表决同意比例变化较大。在筹集建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施和改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动和所得收益的管理、分配、使用三个方面 ,表决同意比例由原来的三分之二调整为应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。在维修资金使用上,业主表决同意由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,调整为由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主表决同意即可。
上述内容调整的主要依据是《辽宁省物业管理条例》和2014年市委市政府相继下发了《关于加快推进简政放权工作的实施意见》(锦委发〔2014〕8号)和《关于调整城市管理体制进一步下放城市管理权限的实施意见》(锦政发〔2014〕6号)文件以及国家新出台的《民法典》。